주택임대차보호법 총정리! 세입자가 꼭 알아야 할 4가지 핵심 권리

전세나 월세 계약을 할 때 ‘계약서만 잘 쓰면 끝’이라고 생각하시나요?
사실 세입자 권리를 지키는 핵심은 계약서 이후부터입니다.

2025년 현재, 대한민국에서 주거용 주택을 빌려 사는 사람이라면
꼭 알아야 할 법이 바로 주택임대차보호법입니다.
이 글에서는 대항력, 확정일자, 계약갱신요구권, 보증금 보호까지
실제 사례에 적용 가능한 핵심 정보만 정리해드릴게요.

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🏠 주택임대차보호법이란?

세입자(임차인)의 주거 안정과 보증금 보호를 위한 법률입니다.
부동산 시장의 불균형 속에서 임차인을 보호하고,
계약 당사자 간 분쟁을 줄이기 위해 만들어졌습니다.

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✅ 핵심 권리 ① 대항력: 집주인이 바뀌어도 계속 살 수 있다

세입자가 전입신고 + 실제 입주를 완료하면,
그 후에 집주인이 바뀌어도 기존 계약 기간 동안은 계속 거주할 수 있는 권리입니다.

예: 계약하고 전입신고 완료 후 입주했는데, 집이 경매로 넘어가도 계약기간까지는 살 수 있음

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✅ 핵심 권리 ② 확정일자: 보증금을 우선 변제받을 수 있는 권리

확정일자란, 계약일이 언제였는지를 공적으로 증명하는 날입니다.
전입신고 후 동사무소에서 확정일자를 받으면,
다른 채권자보다 보증금을 우선적으로 회수할 수 있는 권리가 생깁니다.

📌 보통 전입신고와 동시에 확정일자도 함께 진행합니다.

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✅ 핵심 권리 ③ 계약갱신요구권: 총 4년까지 거주 가능

2020년 개정 이후, 세입자는 한 번의 계약갱신요구권을 쓸 수 있어
기존 2년 + 추가 2년 = 최대 4년간 거주 가능해졌습니다.

집주인은 아래의 사유 외에는 거절할 수 없습니다:

• 본인 또는 직계가족의 실거주 목적
• 세입자의 계약 위반(2기 이상 연체, 무단 전대 등)

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✅ 핵심 권리 ④ 보증금 보호: 일정 금액은 무조건 먼저 돌려받는다

보증금이 일정 기준 이하일 경우,
경매나 공매가 진행되더라도 세입자는 최우선으로 보증금을 돌려받을 수 있습니다.

지역보증금 상한보호 금액

서울	1억 원 이하	4,000만 원
광역시	6천만 원 이하	2,000만 원
그 외 지역	5천만 원 이하	1,700만 원

 

💡 “보증금 전액이 보호되는 건 아님”
→ 보호 대상이 되는 금액과 순서를 꼭 확인하세요.

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📝 임대차 계약 시 꼭 챙겨야 할 체크리스트

• 등기부등본 열람 → 근저당, 소유자 확인
• 전입신고 + 확정일자 받기
• 계약서에 특약사항 꼼꼼히 확인
• 보증금 반환보증보험 가입 여부 확인

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💬 마무리하며

부동산 계약은 단순히 도장 찍고 끝나는 일이 아닙니다.
보이지 않는 권리와 보호장치가 세입자의 생활을 지켜줍니다.

전입신고와 확정일자만 잘 챙겨도, 내 보증금은 법적으로 강하게 보호받을 수 있어요.
계약 전후로 주택임대차보호법 내용을 꼭 체크해보세요.