다가구 주택 위반건축물, 월세 계약해도 될까?

 

월세 계약을 앞두고 알아본 주택, 생각보다 괜찮다 싶었는데… 알고 보니 ‘위반건축물’이라는 말을 들으면 마음이 무거워집니다.
‘내가 계약하려는 집이 다가구주택인데 불법 가구분할이 되어 있다’, 혹은 불법 증축된 공간이라는 이야기를 들으면요.

하지만 꼭 피해야만 하는 걸까요?
최소한의 점검과 확인사항을 체크한다면, 피해 없이 계약을 진행할 수도 있습니다.
오늘은 위반건축물로 분류된 다가구주택에 월세 계약을 맺을 때 반드시 살펴봐야 할 내용을 정리해봅니다.

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위반건축물이란?

불법 증축, 무단 용도 변경 등이 걸리면 위반건축물

‘위반건축물’이란 법적으로 허가받은 도면이나 건축 기준을 어기고 지어진 건물을 말합니다.
대표적인 예는 다음과 같습니다:

• 다가구주택 1층 상가 무단 주거용 사용
• 지하실을 주거용으로 불법 개조
• 옥상 위에 컨테이너·판넬방 설치
• 1가구로 허가받은 공간을 다수 가구로 쪼개 임대

건축법 위반 사실이 적발되면, 해당 주택은 ‘위반건축물’ 스티커가 붙고 구청에 등록되며, 일정 기간 동안 이행강제금이 부과됩니다.

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위반건축물 다가구주택, 월세 계약 시 주의사항

 1. 전입신고·확정일자 가능 여부 확인

가장 먼저 해야 할 일입니다.
불법 가구분할 공간인 경우, 주민센터에서 주소 자체가 인정되지 않을 수 있습니다.
전입신고가 안 되면 확정일자도 받을 수 없고, 임대차보호법상 권리를 주장할 수 없습니다.

→ 주민센터에 전화하거나 직접 방문해서 '전입신고 가능 여부'를 확인하세요.

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 2. 건축물대장과 등기부등본 열람

‘겉보기엔 괜찮아 보여도’, 서류상 다르게 되어 있을 수 있습니다.

• 건축물대장: 건물의 구조, 용도, 층수, 위반 여부 확인
• 등기부등본: 근저당, 압류 등 선순위 권리관계 확인

특히 ‘위반건축물 여부’는 건축물대장에 밑줄이 쳐진 문구로 명시되어 있어요.

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 3. 보증금은 ‘최우선변제금 이하’로 유지

2025년 기준,

• 서울 기준: 보증금 1억1천만 원 이하, 최우선변제금 1,100만 원
• 지방 기준: 보증금 5천만 원 이하, 최우선변제금 500만 원

해당 기준 이하일 경우, 우선변제권이 적용될 가능성이 있지만, 위반건축물은 보호 범위가 불확실할 수 있으니 무조건 안전하지는 않습니다.

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 4. 임대인에게 구두 확인 말고 ‘문서화’ 필수

임대인이 “여기 다 문제없어요. 전에도 세입자 잘 살았어요”라고 말해도,
불법 건축은 결국 법적으로 보호받기 어렵습니다.

• 계약서 특약에 ‘전입신고 가능’, ‘임대인 책임 보장’ 등의 문구를 삽입
• 보증금 보호 불가 시 손해배상 또는 중도해지 가능 등의 조건 명시

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 5. 월세 계약 전 실제 거주자 있는지 확인

위반건축물 중 일부는 ‘단속 후 공실’일 가능성이 있습니다.
단속이 반복되면 강제 철거나 사용중지 명령이 내려지기도 하죠.

• 최근까지 실거주자가 있었는지
• 중개업소의 중개 횟수
• 현장에서 거주 흔적(가구, 전기 등)

을 체크해보세요.

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위반건축물, 꼭 피해야만 할까?

정답은 "경계하며 신중히 접근하라"입니다.
전입 가능, 최우선변제금 이하, 보증금 소액, 계약서 특약 등 안전장치를 충분히 갖춘다면 단기거주 목적으로는 현실적인 대안이 될 수도 있습니다.
하지만 임대차보호법의 사각지대에 있다는 사실은 꼭 기억하셔야 해요.