확정일자와 전세권, 뭐가 더 안전할까요?

확정일자와 전세권, 뭐가 더 안전할까요?

전세 계약을 하면서 가장 많이 듣는 말 중 하나는 바로
“확정일자만 받아두면 돼요.”
정말 그럴까요?

최근 전세사기, 깡통전세 피해가 늘면서 임차인 스스로 내 보증금을 지킬 수 있는 방법을 찾는 분들이 많아졌습니다.
그중에서 대표적으로 고민하는 두 가지,
바로 확정일자와 전세권 설정입니다.

이 두 가지는 전세보증금을 보호하기 위한 수단이라는 점은 같지만,
법적 효력, 비용, 절차 등에서 큰 차이가 있습니다.
오늘은 그 차이를 꼼꼼하게 비교해드릴게요.

---

확정일자란? 간편하지만 제한이 있다

확정일자는 주민센터나 동사무소에서 전세계약서에 날짜 도장을 받는 것입니다.
등기소에 갈 필요도 없고, 절차도 간단하죠.

하지만 중요한 건 우선순위입니다.
만약 같은 집에 근저당, 압류, 전세권이 있다면
확정일자는 그들보다 뒤로 밀립니다.

✅ 확정일자의 특징

• 간편하고 무료 혹은 소액(600원~1,000원)
• 임차인의 대항력과 결합하면 우선변제권 가능
• 근저당보다 늦게 확정일자 받은 경우, 보증금 못 돌려받을 수 있음

---

전세권 설정이란? 번거롭지만 강력하다

전세권 설정은 등기소를 통해 부동산에 전세권이라는 권리를 등기하는 겁니다.
쉽게 말해 법적으로 ‘이 집에 전세금이 걸려 있다’고 공표하는 것이죠.

✅ 전세권 설정의 특징

• 등기부등본에 기록돼 누구나 열람 가능
• 근저당보다 먼저 설정되면 확실한 우선순위 확보
• 보증금 못 돌려받으면 경매 신청도 가능(단독 가능)
• 다만, 설정비용(등록세 등)과 절차가 번거롭고
  임대인의 협조가 반드시 필요

---

비교표: 확정일자 vs 전세권

항목확정일자전세권 설정

신청장소	주민센터	등기소
비용	무료~1천원 수준	수만 원대 등록세+수수료 발생
우선변제권	대항력과 결합 시 가능	등기만으로도 가능
강제집행 가능여부	불가능	가능 (임차인이 직접 경매 청구 가능)
임대인 동의 필요 여부	필요 없음	필수
설정 번거로움	거의 없음	절차 복잡

 

---

어떤 상황에 어떤 방법이 더 나을까?

🔹 이런 분들께는 확정일자

• 보증금이 적고, 대항력 있는 경우
• 임대인이 전세권 설정을 거부하는 경우
• 단기간 임차 예정

🔸 이런 분들께는 전세권 설정

• 고액 전세 계약
• 다가구주택, 다세대주택처럼 소유관계가 복잡한 경우
• 확실한 권리 보호가 필요한 경우

---

결론: 안전이냐 간편함이냐, 나에게 맞는 선택을

확정일자든 전세권이든, 목적은 내 전세보증금을 지키는 것입니다.
확정일자는 ‘기본 옵션’,
**전세권은 ‘강화된 방어막’**이라고 보시면 좋습니다.

세입자의 권리는 스스로 지켜야 하는 시대입니다.
조금 번거롭더라도, 내가 어떤 권리를 얻을 수 있는지 알고 선택한다면
전세사기라는 위험도 충분히 피할 수 있습니다.