전세권 설정 시 등기필증 없이 진행하는 방법

전세 보증금을 더 확실하게 지키기 위해 많은 임차인분들이 전세권 설정을 고민하시죠.
그런데 전세권 설정 등기를 하려는 순간, 임대인이 등기권리증(등기필증)을 분실했거나 꺼려하는 경우도 종종 있습니다.

💡전세권 설정 시 꼭 등기필증이 있어야 할까요? 없으면 어떻게 해야 할까요?

오늘은 바로 이 질문에 대한 해답을 드리겠습니다.
전세권 설정 시 등기필증 없이도 가능한 방법과 절차, 필요한 서류까지 모두 정리해드릴게요.

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등기필증 없이도 전세권 설정 가능할까?

결론부터 말씀드리면 가능합니다.

등기필증은 소유권자(임대인)가 가지고 있는 문서로, 부동산에 대한 권리를 이전하거나 설정할 때 본인임을 증명하는 용도로 사용됩니다.
하지만 분실했다면, 본인 확인 절차와 확인서면을 통해 등기필증을 대신할 수 있습니다.

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등기필증 없이 전세권 설정하는 절차

1. 확인서면 작성

등기소에 제출할 ‘확인서면’은 등기필증을 대체하는 서류입니다.
이 서면에는 임대인의 인적사항, 부동산 주소, 등기필증 분실 사유, 등기 신청에 대한 동의 내용이 포함되어야 하며, 반드시 자필 서명이 들어가야 합니다.

✅ 임대인이 직접 작성해야 하며, 위조 또는 대리 서명은 위법입니다.

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2. 임대인 본인 확인 절차

등기소에서는 등기필증 없이 진행되는 등기 신청에 대해 엄격한 본인 확인 절차를 시행합니다.
필요한 서류는 다음과 같습니다.

• 임대인 신분증
• 인감증명서
• 인감도장
• 위임장(대리 신청 시)
• 확인서면

등기소 직원이 직접 대면 확인을 요구할 수 있으며, 이때 전화나 서류만으로는 불충분할 수 있습니다.

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3. 전세권 설정에 필요한 기타 서류

등기필증 외에도 전세권 설정 시 기본적으로 아래와 같은 서류가 필요합니다.

서류명제출자

임대차계약서 사본	임차인
부동산 등기부등본	누구나 발급 가능
전세권 설정 등기신청서	임차인
수수료 납부 영수증	임차인

 

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법무사 없이 셀프 신청도 가능할까?

가능은 하지만, 등기필증 없이 전세권을 설정하려면 등기소 대응이 까다로울 수 있습니다.
특히 확인서면 작성, 본인 확인 절차 등에서 미비한 점이 있다면 등기 불수리가 될 수도 있죠.

따라서 법무사나 중개인의 도움을 받아 진행하는 것이 현실적이며, 실무에서는 실제로 그렇게 하는 경우가 대부분입니다.

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실무 팁: 전세계약 전 특약에 명시하세요

등기필증 분실 여부나 전세권 설정 동의 여부는 계약 단계에서 특약으로 명확히 기재해두는 것이 좋습니다.

✍ 예시 특약 문구:

“임대인은 임차인의 전세권 설정등기를 허용하며, 등기필증 분실 시 확인서면 및 관련 서류를 작성해준다.”

이런 문구 하나로도 훗날 발생할 수 있는 불필요한 마찰을 미리 예방할 수 있습니다.

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마무리하며

등기필증 없이도 전세권 설정은 가능합니다.
하지만 준비 서류와 절차가 일반 등기보다 복잡하므로, 사전에 임대인과 충분히 협의하고, 가능하면 전문가의 도움을 받아 진행하는 것이 가장 안전한 방법입니다.

내 소중한 전세보증금을 지키기 위해
전세권 설정은 번거로워도 꼭 고려해볼 가치가 있습니다.