근저당 설정된 집에 전세 들어가도 될까?

근저당 설정된 집에 전세 들어가도 될까?

전세 계약을 앞두고 등기부등본을 열어본 순간,
'근저당권 설정: ○○은행'이라는 문구를 발견했다면…
왠지 모르게 불안해지는 마음, 누구나 겪어보셨을 겁니다.

“이 집… 들어가도 괜찮은 걸까?”
“근저당 설정된 전세계약, 정말 안전한 걸까?”

오늘은 이 질문에 대해
등기 실무 경험과 전세사기 예방 관점에서
꼼꼼하고 쉽게 설명드릴게요.

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근저당권이란? 꼭 나쁜 건 아닙니다

근저당은 쉽게 말해 집주인이 은행 등에서 돈을 빌릴 때 설정하는 담보입니다.
부동산을 담보로 맡기고, 일정 한도(채권최고액)까지 돈을 빌릴 수 있는 구조죠.

📌 중요한 건 이 근저당이 아직 유효한지, 그리고 보증금보다 먼저 설정됐는지 여부입니다.
근저당 자체는 나쁜 것이 아니라,
전세보증금보다 ‘우선순위’가 빠르면 위험할 수 있다는 점이 핵심입니다.

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핵심은 '등기 순위'

전세 계약 시 가장 중요한 건
내 보증금이 다른 권리보다 앞서 있는가, 혹은 뒤처져 있는가입니다.

아래와 같은 경우 주의하세요:

• 근저당권이 전세권이나 확정일자보다 먼저 등기된 경우
• 집값이 하락해 보증금이 근저당권 채권최고액보다 적은 경우
• 다수의 근저당이나 가압류가 얽혀 있는 경우

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그렇다면, 들어가도 되는 경우는?

아래 조건이 모두 만족된다면
근저당이 설정된 집이라도 비교적 안전하게 전세 계약이 가능합니다.

✅ 안전하게 계약하려면:

1. 근저당보다 확정일자 또는 전세권 설정이 빠를 것
2. 전세보증금이 근저당 채권최고액보다 훨씬 적을 것
3. 계약서에 ‘말소조건부 특약’ 삽입할 것
4. 보증보험 가입이 가능한지 사전 확인할 것

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특약 예시: 말소조건부 계약

“본 계약은 임대인이 잔금 수령과 동시에 해당 부동산에 설정된 모든 근저당권을 말소하는 조건으로 한다.”

이 문구를 계약서에 넣으면,
잔금일에 맞춰 근저당 말소가 이뤄지지 않으면 계약 해지 가능합니다.
법적으로 효력도 분명하며, 분쟁 시 보호받기 용이합니다.

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등기부등본 보는 팁

• 표제부: 부동산 정보 확인
• 갑구: 소유권, 가압류, 가처분 등
• 을구: 근저당권 등 담보 권리사항

👉 을구에 먼저 등기된 근저당이 있는지 확인하세요.
확정일자, 전세권이 그보다 늦다면 보증금 회수 우선순위가 밀립니다.

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근저당 설정된 집이라 해서 무조건 전세금이 위험한 건 아닙니다.
중요한 건 ‘순위’와 ‘대비’입니다.
등기부등본 한 줄, 특약 문구 한 줄이
여러분의 수천만 원, 때론 억 단위 보증금을 지켜줄 수 있습니다.

전세 계약 전, 꼼꼼히 체크하고
필요하다면 전문가와 함께 등기부 분석하는 것도 좋은 방법입니다.