전세자금대출, 1주택자도 가능할까?

최근 부동산 시장 분위기가 바뀌면서 내 집을 전세로 내놓고 다른 집을 매수하거나 ‘거주는 전세, 투자는 똘똘한 한 채’로 분리하는 분들이 많아졌습니다.

이럴 때 꼭 알아둬야 할 것이 바로 전세자금대출의 조건입니다. 특히, 집을 몇 채 갖고 있느냐에 따라 대출 가능 여부와 한도가 달라지기 때문이죠.

전세대출에서 '주택 수' 계산하는 기준

전세자금대출에서 말하는 '주택 수'는 일반 주택담보대출 기준과 조금 다릅니다.

전세대출 ‘주택 수’에서 제외되는 항목:

• 분양권
• 입주권(관리처분인가를 받은 경우)
• 주거용 오피스텔

이런 것들은 아무리 실거주를 하고 있어도 ‘주택 수’에 포함되지 않으니, 전세대출 시에는 무주택자 조건을 유지할 수 있는 여지가 됩니다.

보증기관별 대출 한도 (무주택자 & 1주택자 기준)

전세자금대출은 1금융권 은행을 통해 신청하지만, 실제로는 보증기관을 통해 대출이 가능하게 됩니다.

대표적인 보증기관은 다음 3곳입니다:

구분	HF (주택금융공사)	SGI (서울보증보험)	HUG (주택도시보증공사)
무주택자	최대 4억	최대 5억	최대 4억
1주택자	최대 2억	최대 3억	최대 2억

특히 HUG 보증은 소득이 전혀 없어도 전세대출이 가능한 경우도 있기 때문에, 취업 준비 중이거나 무소득자에게도 활용도가 높습니다.

다주택자는 전세대출이 불가능할까?

많은 분들이 궁금해하십니다. “나는 집이 여러 채 있는데, 전세대출은 아예 안 되는 걸까?”

결론부터 말하자면, 1금융권에서는 어렵지만, 2금융권에서는 가능합니다.

예시:

• 서울 비조정지역에 1주택 보유
• 전세보증금 10억

1금융권: 최대 3억 대출 가능
2금융권: 최대 8억까지 가능 (보증금의 80%)

단, 이 경우에는 다음 조건이 붙을 수 있습니다:

• 전세권 설정 요구
• 금리 약 4.9% ~ 5.2%
• DSR 규제 적용

전세대출 신청 시기와 유의사항

• 잔금 2개월 전부터 신청 가능
• 입주 후 3개월 이내에도 신청 가능
• 3개월이 지났다면 임대인과 재계약 후 진행 권장

전세보증금, 그냥 깔고 있긴 아깝다면?

이미 전세로 입주했는데 보증금을 그냥 두기엔 아깝다는 생각, 많은 분들이 하십니다.

전세보증금담보대출도 가능하지만:

• DSR 수치에 영향
• 금리가 일반 전세대출보다 높음
• 상품 선택 폭이 좁음

보증금 담보대출은 최후의 수단으로 고려하는 것이 좋습니다.

마무리하며

전세자금대출은 단순히 ‘무주택자만 받는 것’이 아닙니다. 1주택자도 가능하고, 다주택자도 2금융권을 활용하면 충분히 대출이 가능합니다.

중요한 것은 보증기관의 조건, 그리고 주택 수 계산 기준을 정확히 아는 것입니다.

당신의 주거 전략이 더 유연해질 수 있도록, 이 정보가 도움이 되었기를 바랍니다.