신탁 부동산 임대계약 안전할까? 신탁 원,투룸 다가구건물 소개

 

안녕하세요 ! 

 

 

 

이음부동산 입니다. 

이번글에는 대전 서구 관저동에 위치한 

원,투룸 다가구빌라 임대차 물건을 소개

해볼까 합니다 :) 

 

 

해당 물건의 특이점은

과거 전세 보증금 미 반환에 의한 경매절차로

최근들어 낙찰이 이뤄진 건물 이라는 점 인데요,

 

경매 낙찰내역 먼저 보고 가겠습니다 :) 

 

 

 

낙찰 금액은 8억1천2백1십만원이고 불과 2위와 100만원도 차이가 안나네요?

대박 짜릿했을 거예요 ! 

 

2025년 1월 31일 매각허가결정이 떨어졌습니다.

지급기한은 2025년 3월 14일까지 였구요~

 

지금 현재 글을 쓰는 시점이 25년도 3월 21일이니

건축물 대장을 통한 소유권 현황을 살펴볼게요!

 

 

소유자는 바로 주식회사무궁화신탁 ! 

개인 소유에서 2025년 3월 10일자로 소유자

변동이 이뤄졌습니다 ~ 

 

그말인즉슨 해당 건물의 경락대금 납부를 

신탁을 통해 진행했다는 얘기죠 ! 

 

부동산 신탁에 관한 부분의 설명은 관련 페이지

링크를 달고 넘어가도록 하겠습니다 :) 

 

 

https://nicplan.com/%EC%8B%A0%ED%83%81-%EB%93%B1%EA%B8%B0%EB%90%9C-%EB%B6%80%EB%8F%99%EC%82%B0-%EA%B3%84%EC%95%BD-%EC%95%88%EC%A0%84%ED%95%A0%EA%B9%8C/

신탁 등기된 부동산 계약, 안전할까?

 

 

다양한 신탁의 경우가 있지만,

이번 경매 낙찰건의 경우엔 경락대금 

조달 과정에서 부득이 신탁으로 진행한 경우가

아닐까 싶어요 ! 

 

쉽게 설명하면 신탁사에 명의 이전을 하구요,

내가 위탁자가 되며 신탁사가 수탁자가 되는 계약을

체결합니다. 

이렇게 되면 경락대금의 약 8~90% 정도

대출진행이 가능한게 가장 큰 장점 이자 거의 유일한 이유 입니다 :) 

 

 

그럼 신탁을 통해 자금조달이 그렇게 용이하면

다들 그렇게 하면 망고땡이네 하시겠지만, 

아주 큰 리스크가 숨어 있어요 ! 

 

그건 바로 임대차 계약 주체가 내가 아닌 신탁사가

되어야 한다는 점 입니다 .

명목상 신탁회사가 해당 건물의 주인이니 당연한

소리겠죠?

 

 

 

이를테면 나는 신탁회사와 이렇게 신탁계약을

맺게 됩니다.

 

쉽게 풀어 설명하면 

 

"내 건물인데 명의를 너희에게 맡길게. 대신 니네가 보증 역할을 해서 담보대출을 많이 해줘" 

이겁니다.

 

신탁사는 소유자와 신탁계약을 체결하고 명의를 자신들의

명의로 변경하게 되죠 ! 

그리고 제 3자에 해당하는 수익자 라는 개념이 등장합니다.

원하는만큼 돈을 주고 이자를 받는 그 수익자는 당연히 은행이 되는거죠 .

 

수익자는 필요한만큼 대출을 실행해주고 신탁사가 중간에 

강력한 보증 역할의 개념을 하게 되는것 입니다. 

 

이렇게 되면 수탁자가 이자를 제때 안내거나 계약을 위반할 시에

여차하면 공매나 경매로 붙여서 바로 매각이 가능하기 때문에

은행(수익자) 입장에서도 리스크가 거의 없는 매력적인 시스템 이예요.

 

 

 

이건 다른 건물에 신탁 등기된 등기부 요약본 입니다 :) 

 

이렇게 신탁회사가 (수탁자)가 되고 

근저당권 채권자는 (수익자)가 되는 겁니다. 

등기부상 명목적으로 드러나는 "나"라는 존재는 없어요 . 

 

실제 소유주인 "나"는 위에서 언급한 신탁원부를 통해

권리를 주장할 수 있는 거죠 ! 

 

 

그럼 신탁등기된 부동산에 임대차는 어떻게 체결을 해야 하는가 ?

새롭게 건물을 낙찰받은 임대인은 경락대금 납부 시점부터

엄청난 이자를 꼬박꼬박 내야할텐데 말입니다 ! 

 

 

방법은 두가지가 있습니다.

 

1. 신탁사 동의를 통해 임대차동의서 발급을 받아 정상적인 임대차 계약을 체결하는 것

 

2. 신탁사 동의 없이 임의로 임대차 계약을 체결하는 것 

 

 

명목상 소유주가 신탁사니까 당연히 1번은 정상적인것 같습니다.

하지만 2번의 경우가 문제죠. 

신탁사의 동의 없이 임대차 체결을 한다?

 

 

 

 

실무에서 신탁등기된 물건의 임대차 체결이 어떻게 이루어 지는지

간략히 설명하도록 하겠습니다 :) 

 

 

지극히 정상적인 1번의 경우엔 문제될 부분이 전혀 없습니다.

신탁사의 임대차 동의서를 발급받았다는 자체가 신탁사에 해당 보증금의

반환의무를 지는것과 다를바 없으니까요 ~ 

 

실제로 신탁사의 임대차 동의서를 발급받는다는 얘기는 임대차 보증금 전액이 

신탁사 쪽으로 입금이 되게 됩니다 ! 

 

 

문제는 2번의 경우 인데요 ! 

 

 

낙찰받은 임대인은 여자저차 해서 신탁쪽으로 자금조달을 했고, 해당 건물에 

명도까지 완료한 상황을 가정해 봅니다.

 

임대인은 경락대금 납부 시점부터,

당연히 이자는 하루하루 발생해서 꼬박꼬박 매월 이자를

내게 생겼습니다. 

 

임대차 동의서를 일일이 받자니 상당히 번거롭고, 새로운 임차인을 구해야 하는데 그들을

설득할만한 중개인을 만나기도 어려운게 현실 입니다.

 

신탁을 통해 자금조달을 원활히 했지만, 

임대차 동의서를 받으면 신탁사로 보증금이 들어가기 때문에,

건물을 매각하기 전까지 본인의 투자금 회수가 불가하고,

 

새롭게 구한 임차인의 보증금은 임대차 동의서를 받게되면 신탁사로 입금이 되기 때문에 

해당 임차인이 월세를 안내거나, 추후에 말썽을 부렸을 때 리스크를 생각하면

상당히 곤란한 상황 입니다 . 

 

이런저런 현실적인 이유로 결국 1번의 임대차 동의서 발급 절차는 당연히 불가하다는

판단을 내리게 됩니다 .

 

그럼 어떻게 해야하나. 

 

 

 

 

쓰다보니 간단하게 쓰려고 했는데 너무 길어져서 다음 글에 포스팅 이어가도록

하겠습니다 !