보증금 안 돌려주는 임대인 대응법｜내용증명부터 소액소송까지 실전 절차

내용증명부터 소액소송까지 실제 대응 절차 총정리

계약 기간도 마쳤고, 방도 말끔하게 정리했는데
보증금이 제때 안 들어온다?

자취를 해본 사람이라면 누구나 한 번쯤은
이런 ‘보증금 분쟁’ 걱정을 해봤을 겁니다.

특히 원룸·자취방 계약은 임대인과의 개인 계약인 경우가 많아서
계약서가 있어도 실제 반환이 지연되거나 아예 안 되는 상황이 종종 발생합니다.

오늘은 보증금을 안 돌려주는 임대인을 상대로
어떻게 대응하면 되는지, 단계별 실질적인 조치를 안내드릴게요.

---

먼저, 보증금 미지급 사유부터 확인하세요

보증금 반환이 지연될 때
임대인 측에서 보통 제시하는 이유는 아래와 같습니다.

• 청소·수리비 공제
• 잔여 공과금 미정산
• 방 상태 불량
• 다음 세입자 미확보 등

✔️ 이 중 일부는 합리적인 사유일 수 있지만
근거 없는 차감이나 일방적 주장은 불법입니다.

📌 ‘생활흔적’, ‘사용감’만으로 도배비, 장판비를 공제하는 건 불법입니다.
사진과 입주 전 상태 비교자료가 증거가 됩니다.

---

1단계: 임대인에게 문자/카톡으로 반환 요청

먼저 감정 섞지 말고,
정중하고 기록이 남는 방식으로 요청하세요.

“○월 ○일 퇴실하였고, 보증금 반환 요청드립니다.
정산 내역이 있다면 함께 전달 부탁드립니다.”

✔️ 통화보다는 문자/카카오톡 추천
✔️ ‘요청일시’, ‘내용’, ‘답변 여부’가 나중에 증거가 됩니다

---

2단계: 내용증명 보내기 (실질적인 압박 수단)

임대인이 반환을 계속 미루거나 무시한다면
내용증명을 통해 법적 압박을 가할 수 있습니다.

내용증명이란?

우체국을 통해 보낸 사람이 ‘이런 내용을 언제 보냈는지’ 공식적으로 증명해주는 문서입니다.

📌 작성 방법 간단 요약:

• 제목: 보증금 반환 요청의 건
• 내용: 퇴실일, 반환받지 못한 사유 요약, 입금 요청
• 기한: “○일까지 미반환 시 민사소송 진행 예정”

✔ 우체국 홈페이지에서 비대면 발송 가능
✔ 보증금 반환 소송 시 강력한 사전 경고 수단이 됩니다

---

3단계: 소액재판 또는 지급명령 신청

그래도 반환이 안 된다면
민사소송(소액재판) 또는 지급명령 신청을 통해
법적 강제력을 행사할 수 있습니다.

구분소액재판지급명령

절차	재판정 출석 필요	서류심사만으로 결정 가능
소요시간	평균 2~3개월	1~2개월 내로 끝날 수 있음
장점	반론 대응 가능	간편하고 빠름
추천 상황	임대인이 반박하거나 항의할 경우	무대응하거나 명확한 경우

 

✔️ 청구 금액이 3천만 원 이하라면 본인도 신청 가능
✔️ 법률구조공단·법원 민원실에서 서식 무료 제공

---

4단계: 승소 후 강제집행도 가능

판결문을 통해 승소하게 되면
임대인의 예금, 월세, 자동차, 부동산 등에 대해 강제집행 가능합니다.

• 은행 예금 압류 신청
• 차량 등록 조회 후 압류
• 부동산 등기부 열람 후 가압류

📌 현실적으로는 내용증명 보내고 지급명령 진행 단계에서 임대인이 대부분 반환합니다.

---

Q&A

Q. 보증금 안 주고 잠적하면 어떻게 해요?

→ 등기부등본 상 주소로 내용증명 발송 후, 지급명령 신청 가능합니다.
신분증, 계약서, 퇴실 사진 등 증빙만 있다면 법적으로 문제없습니다.

Q. 도배비·청소비를 공제하겠다고 합니다.

→ 사진이나 입주 당시 계약에 명시되지 않았다면 부당공제입니다.
기록을 남기고, 차액을 내용증명으로 요청하세요.

---

마무리하며

보증금은 내 권리입니다.
억울하게 포기하지 마세요.

정중하게 요청 → 내용증명 → 소액소송
이 3단계만 기억해도 보증금 미지급에 충분히 대응할 수 있습니다.

무조건 싸우기보다는
기록과 절차를 근거로 침착하게 대응하는 것이
결국 가장 빠르고 현명한 방법입니다.