LH 전세계약 가계약금, 제도에는 없지만 실무에선 꼭 필요한 이유

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LH 전세계약 가계약금, 제도상엔 없지만 실무에선 필수적인 이유

LH(한국토지주택공사)의 전세임대 제도는 사회적 약자나 청년·신혼부부의 주거비 부담을 완화하기 위해 마련된 공공임대 정책입니다.
하지만 실제 계약 과정에서는 ‘가계약금’ 문제로 혼란을 겪는 경우가 적지 않습니다.
LH 공식 규정에는 가계약금 항목이 존재하지 않지만,
현장에서는 임대인의 변심을 막기 위해 필수적으로 활용되는 실무적 장치로 자리 잡았습니다.

이번 글에서는 LH 전세계약 시 가계약금의 실제 의미와 안전한 사용법, 환불 기준을 객관적으로 정리했습니다.

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LH 전세계약 절차, 공식적으로는 ‘가계약’이 없다

LH 전세임대는 일반 전세와 달리 권리분석 → 승인 → 본계약 순으로 진행됩니다.
이 권리분석 과정에서 등기부상 권리관계(근저당·압류·가압류 등)를 확인한 뒤
문제없을 경우에만 LH가 정식 계약을 체결합니다.

즉, 이 단계 이전에 돈을 주고받는 ‘가계약금’ 제도는 공식 절차에 포함되지 않습니다.
LH 공식 가이드라인에서도 “LH 권리분석 승인 전 금전 거래는 권장하지 않는다”고 안내하고 있습니다.

참고:

전세 보증보험 강화, 임차인이 꼭 알아야 할 위험과 대처법

 

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그럼에도 불구하고 가계약금을 거는 이유

현장에서는 상황이 다릅니다.
LH 승인까지는 평균 7일에서 2주가량 소요됩니다.
이 기간 동안 임대인이 다른 임차인에게 집을 넘겨버리면,
LH 절차를 진행하던 임차인은 모든 노력이 수포로 돌아갑니다.

이 때문에 실무에서는 소액의 가계약금을 걸어두는 것이 사실상 안전장치로 활용되고 있습니다.
금액은 보통 50만~100만 원 수준이며,
승인 후 본계약 시 계약금 일부로 전환하는 식으로 진행됩니다.

현실적 팁:
실무에서는 현실적으로 적은 금액의 가계약금이라도 걸어야 임대인의 변심을 막을 수 있습니다.

이 과정은 LH의 공식 제도는 아니지만,
공인중개사나 임차인 보호 차원에서 널리 통용되는 방식입니다.

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가계약금 환불 기준, 반드시 특약으로 명시해야

가계약금은 법률상 ‘계약금’과는 다른 개념입니다.
즉, 단순 예약금이기 때문에 해석에 따라 반환 여부가 달라질 수 있습니다.
따라서 아래와 같은 특약 문구를 문자·카카오톡·가계약서에 명시해야 합니다.

 

“LH 권리분석 승인 불가 시, 가계약금 전액 환불한다.”

이 문구가 없으면 임대인 변심 시 환불이 거부될 가능성도 있습니다.
반대로, 세입자가 임의로 계약을 포기하면 가계약금 반환은 어렵습니다.

구분반환 가능 여부비고

LH 권리분석 승인 불가	100% 환불	공식 계약 미성립
임대인 변심	100% 환불	세입자 보호
세입자 변심	환불 불가 가능성	사전 협의 필수

참고:

헷갈리는 LH 임대아파트 종류 비교 | 유형별 쉽게 설명해드릴께요!

 

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안전하게 가계약금을 걸기 위한 4가지 원칙

1. 계좌이체로 송금하고 내역에 ‘가계약금’ 명시
2. 문자나 카카오톡으로 계약 조건 남기기
3. 권리분석 승인 불가 시 환불 조항 명시
4. 임대인 신분 및 등기부등본 확인 후 진행

이 4가지만 지켜도 대부분의 분쟁은 예방 가능합니다.
특히 현금으로 전달하거나, 중개인 개인 계좌로 송금하는 것은
LH가 보증하지 않기 때문에 피하는 것이 좋습니다.

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임차인 보호를 위한 현실적 조언

• LH 승인 전에는 공식 계약이 아니므로, 법적 구속력은 임대인에게 미치지 않음.
• 그러나 가계약금을 통해 임대인의 계약 의사를 묶어둘 수 있음.
• 금액은 과도하지 않게, 보증금의 1~2% 이내가 적정.
• 모든 거래는 문서와 기록으로 남겨야 안전하게 대응 가능.

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🔍 핵심요약 3줄

• LH 전세계약에는 공식적인 가계약금 제도가 없지만, 실무에서는 변심 방지용으로 널리 사용된다.
• 가계약 시에는 ‘권리분석 승인 불가 시 전액 환불’ 특약을 반드시 명시해야 한다.
• 현실적으로 적은 금액의 가계약금이라도 걸어두면 임대인의 변심을 막는 효과가 있다.