업무용 vs 주거용 오피스텔, 무엇이 다를까?

 

 

 

 

요즘 1인 가구 증가와 함께 오피스텔 수요도 꾸준히 늘고 있습니다.

 

그런데 많은 분들이 ‘업무용 오피스텔’과 ‘주거용 오피스텔’의 차이를 제대로 이해하지 못한 채 계약을 맺는 경우가 많습니다.
두 유형은 세금, 전입신고, 대출, 임대 시 규제 등 여러 방면에서 차이가 있으므로 꼭 정확히 알고 있어야 합니다.

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✅ 1. 건축물 용도에 따른 구분

오피스텔은 기본적으로 **건축법상 ‘업무시설’**로 분류됩니다.
하지만 실제 사용 용도에 따라 업무용 또는 주거용으로 나뉘죠.

구분업무용 오피스텔주거용 오피스텔

 

건축물 용도	업무시설	주거시설 또는 복합시설
전입신고	불가 (원칙상)	가능
주민등록 등재	불가	가능
전기/수도 요금	일반용 요금	주거용 요금

💡 포인트: 단지 건축물대장에 ‘업무시설’로 되어 있어도 실제로 사람이 거주 중이고 전입신고가 되어 있다면 주거용 오피스텔로 간주되는 경우도 있습니다.

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✅ 2. 세금 차이

항목업무용주거용

취득세	4.6%	1.1% (주택 수 포함 시 변동)
재산세	비주거용 세율 적용	주택 세율 적용
종합부동산세	주택 수 미포함	주택 수 포함
양도소득세	주택 아님	주택 수 포함 (다주택자 불이익 있음)

🔍 업무용 오피스텔은 주택 수에 포함되지 않기 때문에 종부세나 다주택자 규제에서 제외됩니다.
반면 주거용 오피스텔은 주택 수에 포함되므로 투자자 입장에선 세금상 불리할 수 있습니다.

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✅ 3. 대출과 청약

• 업무용 오피스텔은 주택으로 간주되지 않아 주택담보대출비율(LTV) 규제에서 자유롭지만, 은행마다 취급 조건이 다릅니다.
• 주거용 오피스텔은 주택으로 간주될 수 있으므로 대출 규제가 적용될 수 있습니다.
• 또한 청약 시 주택 소유 여부 판단에도 영향을 미치므로, 오피스텔의 주거 여부에 따라 청약 자격에 차이가 날 수 있습니다.

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✅ 4. 임대사업자 등록 가능 여부

항목업무용 오피스텔주거용 오피스텔

임대사업자 등록	가능 (일반사업자)	가능 (주택임대사업자)
부가세 환급	가능	불가
임대소득세 감면	제한적	조건부 가능

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✅ 결론: 투자 목적이냐 실거주 목적이냐에 따라 선택해야

목적추천 유형

실거주 (전입신고, 주민등록 필요)	주거용 오피스텔
사무실, 스튜디오 등 업무공간 용도	업무용 오피스텔
세금 회피, 다주택자 규제 회피 목적 투자	업무용 오피스텔
장기 임대 후 양도 차익 목적	주거용 오피스텔

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✅ 체크포인트

• 계약 전 건축물대장 확인 필수!
• 임대차 계약서 작성 시 용도 명확히 기재
• 전입신고 여부에 따라 세금 및 주택수 포함 여부가 달라짐