사회 초년생 집 계약시 필수 확인사항! 전세사기 안당하는법.

 

전세사기 예방법과 최우선변제금 제도

 

 

 

전세는 많은 사람들이 선택하는 주거 형태이지만, 최근 전세사기 피해 사례가 늘어나면서 주의가 필요합니다. 전세사기를 예방하려면 사전에 철저한 확인이 필수이며, 법적으로 보호받기 위한 절차도 반드시 밟아야 합니다. 이번 글에서는 전세사기를 당하지 않기 위한 필수 절차와 확인해야 할 사항, 그리고 최우선변제금 제도에 대해 상세히 설명하겠습니다.

 

 

1. 전세사기란?

 

 

 

전세사기는 임대인이 세입자로부터 받은 전세보증금을 반환할 의사나 능력이 없음에도 임대를 진행하거나, 세입자가 보호받기 어려운 상태에서 전세계약을 체결하게 만드는 사기 수법을 의미합니다. 전세보증금을 돌려받지 못하는 경우가 가장 큰 피해이며, 계약을 체결하기 전에 철저한 확인이 필요합니다.

 

 

2. 전세사기를 예방하기 위한 필수 절차

 

 

전세 계약을 하기 전과 계약 후, 반드시 확인해야 하는 절차가 있습니다.

 

(1) 등기부등본 확인

등기부

 

• 소유권 확인: 계약하려는 집의 소유자가 실제 집주인인지 확인합니다.
• 근저당권 및 압류 여부: 해당 부동산에 근저당이 설정되어 있다면 경매로 넘어갈 가능성이 높습니다. 전세보증금을 돌려받지 못할 수도 있으므로 조심해야 합니다.
  
  

(2) 전입신고 및 확정일자 받기

 

• 전입신고: 전세계약 후 빠르게 전입신고를 해야 세입자의 권리를 보장받을 수 있습니다.
• 확정일자 받기: 확정일자는 세입자가 해당 부동산에 대해 일정한 권리를 가졌다는 것을 공적으로 증명하는 역할을 합니다. 확정일자가 있어야 전세보증금을 우선 변제받을 가능성이 높아집니다.

 

 

(3) 임대인의 세금 체납 여부 확인

 

국세납입증명서

 

 

• 임대인이 세금을 체납하면 집이 공매로 넘어갈 수 있으며, 이 경우 세입자의 보증금 반환이 어려울 수 있습니다.
• 국세청 또는 지방자치단체에서 세금 체납 여부를 확인할 수 있습니다.

 

(4) 전세보증보험 가입하기

 

 

 

• 전세보증보험은 세입자가 전세보증금을 돌려받지 못할 경우, 보험사를 통해 일정 금액을 보전받을 수 있는 제도입니다.
• 주택도시보증공사(HUG), 서울보증보험(SGI) 등에서 전세보증보험 상품을 운영하고 있습니다.

 

(5) 집주인의 대출 상태 확인

 

 

• 집주인이 전세보증금보다 많은 금액을 대출받은 상태라면 위험 신호입니다.
• 전세 계약 전에 근저당 설정 금액과 전세금의 비율을 확인하고, 근저당이 전세금보다 크다면 신중하게 접근해야 합니다.

 

3. 최우선변제금 제도란?

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세입자는 일정한 요건을 갖추면 최우선변제금을 보호받을 수 있습니다. 이는 소액임차인의 권리를 보호하기 위한 제도로, 일정 금액까지는 다른 채권자보다 먼저 변제를 받을 수 있습니다.

 

 

(1) 최우선변제권의 조건

 

 

• 전입신고 및 확정일자를 받은 경우
• 해당 지역의 소액임차인 기준 금액 이하일 경우

 

최우선변제금은 지역마다 다르게 책정되며, 수도권과 비수도권에 따라 차이가 있습니다. 예를 들어, 서울에서는 보증금 1억 원 이하의 세입자가 일정 금액을 보호받을 수 있으며, 다른 지역에서는 기준이 다를 수 있습니다.

 

 

(2) 최우선변제금의 변제 절차

 

 

• 해당 주택이 경매나 공매에 넘어가게 되면 법원에서 배당 절차를 진행합니다.
• 소액임차인은 배당 절차에서 우선적으로 일정 금액을 변제받을 수 있습니다.

 

4. 안전한 전세 계약을 위한 추가 팁

 

(1) 부동산 중개사 활용하기

공인중개사를 통해 계약하면 중개사가 법적인 검토를 도와줄 수 있습니다. 또한, 중개사에게 설명을 요청하면 추가적인 안전장치를 마련할 수 있습니다.

 

(2) 실거주 확인

 

임대인이 실제 거주하는지, 집이 다가구 주택인지 등을 확인하는 것이 중요합니다. 실거주자가 있는 경우, 전세보증금을 돌려받기가 더 어려워질 수 있습니다.

 

(3) 전세금 반환 보증서 활용

 

임대인과 협의하여 전세보증금을 보장받을 수 있는 보증서를 작성하는 것도 방법입니다. 법적으로 유효한 보증서가 있다면 보증금을 돌려받는 데 유리할 수 있습니다.

 

5. 결론

전세사기를 방지하려면 계약 전 충분한 조사를 해야 하며, 계약 후에도 확정일자 및 전입신고를 빠르게 진행해야 합니다. 또한, 최우선변제금 제도를 이해하고 활용하면 예상치 못한 상황에서도 보증금을 보호받을 가능성이 커집니다. 부동산 거래는 신중함이 중요한 만큼, 철저한 준비와 검토를 통해 안전한 전세 계약을 체결하시기 바랍니다.